Заключение договора дарения недвижимого имущества, что иногда в просторечии принято называть оформлением «дарственной» на дом или квартиру, – это достаточно популярный у населения способ безвозмездно передать свою недвижимость другому лицу. Так, например, по данным Минюста Украины, в позапрошлом году в нашей стране было оформлено 110 235 договоров дарения квартир и жилых домов. Также было подарено гражданами чуть больше 50 000 земельных участков. В масштабах страны это немало. В то же время, рост количества заключаемых украинцами договоров дарения недвижимого имущества неизбежно влечет за собой и рост числа имущественных споров, возникающих по такого рода сделкам. Принимаемые судами решения активно формируют необходимую судебную практику и позволяют правоприменителям находить правильные решения сложных правовых проблем. Об одной такой правовой проблеме, которая нашла свое отражение в интересной судебной практике, пойдет речь в этой статье.
Фабула дела
Почти 7 лет назад, в феврале 2013 года, между Прокоповичем Олегом Владимировичем и Летуновым Александром Александровичем (имена лиц, упоминаемых в статье, изменены – И. В.) был заключен договор дарения жилого дома, расположенного в пгт Володарка Киевской области (далее – жилой дом). Недвижимость расположена на земельном участке площадью 0,0945 га для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений, имеющем свой кадастровый номер (далее – земельный участок). Олег Владимирович и Александр Александрович договорились о передаче земельного участка в собственность Летунову А. А., когда будет изготовлена вся нужная техническая документация. Но, как это довольно часто случается, по неизвестным причинам одна из сторон договора, а именно даритель Прокопович О. В., потерял всякий интерес к дальнейшей судьбе дома с земельным участком и полностью перестал заниматься оформлением документов на землю. Никакие уговоры и увещевания со стороны Летунова А. А. не помогали. Поэтому, поскольку даритель Прокопович О. В. Отказывался заниматься переоформлением и передачей в собственность Летунову А. А. земельного участка, на котором расположен жилой дом, Олег Прокопович решил обратиться в Володарский районный суд Киевской области с иском к Летунову Александру о признании права собственности на земельный участок.
Решения районного и апелляционного судов
Решением Володарского районного суда Киевской области от 18 июля 2019 года иск Прокоповича О. В. был удовлетворен. За Олегом Владимировичем было признано право собственности на спорный земельный участок. Решение суда первой инстанции было мотивировано тем, что приобретя право собственности на жилой дом, расположенный на оспариваемом земельном участке, Прокопович О. В. одновременно приобрел право и на земельный участок, на котором расположен дом. Истец исчерпал все возможные способы решения вопроса оформления права собственности на земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему жилой дом, в досудебном порядке, а Летунов А. А. уклоняется от добровольного решения вопроса переоформления права собственности истца на земельный участок, поэтому нарушенное право истца подлежит защите.
Не согласившись с таким решением суда, ответчик Летунов А. А. подал апелляционную жалобу.
Постановлением Киевского апелляционного суда от 9 октября 2019 года апелляционная жалоба была оставлена без удовлетворения, а решение Володарского районного суда Киевской области от 18 июля 2019 года – без изменений.
Не согласившись и на этот раз с судебным решением, Александр Александрович через своего представителя подал кассационную жалобу в Верховный Суд.
Вердикт Верховного Суда
26 декабря 2019 года Верховный Суд в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда: Курило В. П. (судьи-докладчика), Зайцевой А. Ю., Коротенко Е. В., вынес постановление по гражданскому делу № 364/515/19 (производство № 61-19224св19), которым кассационную жалобу Летунова А. А. оставил без удовлетворения, а решение Володарского районного суда Киевской области от 18 июля 2019 года и постановление Киевского апелляционного суда от 9 октября 2019 года – без изменений. Принятое решение коллегия судей обосновала следующим образом.
Согласно частям1 и 2 статьи 377 Гражданского кодекса Украины (в редакции, действующей на время возникновения спорных правоотношений; далее – ГК) к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя). Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, который предусматривает приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов).
Согласно части 1 статьи 120 Земельного кодекса Украины (в редакции, действующей на время возникновения спорных правоотношений; далее – ЗК) в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, приобретшему право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения.
Указанные нормы закрепляют общий принцип целостности объекта недвижимости с земельным участком, на котором этот объект расположен. По этим нормам определение правового режима земельного участка находится в прямой зависимости от права собственности на здание и сооружение и предусматривается механизм раздельного правового регулирования нормами гражданского законодательства имущественных отношений, возникающих при заключении сделок по приобретению права собственности на недвижимость, и правового регулирования нормами земельного и гражданского законодательства отношений при переходе прав на земельный участок в случае приобретения права собственности на недвижимость.
Таким образом, по общему правилу, закрепленному в части 4 статьи 120 ЗК, лицо, которое приобрело права собственности на здания или сооружения, либо их части, становится собственником соответствующего земельного участка, или его части на тех же самых условиях, на которых он принадлежал предыдущему собственнику, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения недвижимости.
Согласно статье 392 ГК собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также в случае утери им документа, удостоверяющего его право собственности.
Таким образом, поскольку Прокопович О. В. является собственником жилого дома с надворными постройками и сооружениями на основании договора дарения, то по вышеизложенным правовым нормам он приобрел право собственности на земельный участок, на котором расположено принадлежащее ему домовладение.
Доводы кассационной жалобы о том, что признанию за истцом права собственности на земельный участок обязательно должно предшествовать решение суда о прекращении права собственности ответчика на земельный участок являются необоснованными, поскольку право Летунова А. А. на земельный участок прекращено согласно статье 120 ЗК и статье 377 ГК вследствие приобретения истцом права собственности на жилой дом.
Доводы кассационной жалобы относительно пропуска истцом срока исковой давности, являются безосновательными и не могут быть приняты коллегией во внимание, поскольку судами верно установлен общий принцип целостности объекта недвижимости с земельным участком, на котором этот объект расположен, а в случае перехода права собственности на жилой дом, здание или сооружение, право на земельный участок возникает у приобретателя одновременно с возникновением права на возведенные на нем объекты. Также поскольку истец обратился к суду о защите права собственности на недвижимое имущество сроки исковой давности не могут быть применены.
При таких обстоятельствах местный суд, с которым согласился суд апелляционной инстанции, учитывая указанные нормы материального права, установив фактические обстоятельства дела, имеющие существенное значение для его разрешения, пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований Прокоповича О. В. и признании за ним права собственности на спорный земельный участок.
Другие доводы кассационной жалобы не опровергают правильность решения суда первой и апелляционной инстанции, которыми дана надлежащая оценка всем обстоятельствам дела, а сводятся к неправильному толкованию норм материального права и к переоценке доказательств, что в соответствии с правилами части 1статьи 400 Гражданско-процессуального кодекса Украины выходит за пределы компетенции суда кассационной инстанции.
Вместо заключения
Подводя краткий итог в этой статье, еще раз акцентируем внимание наших читателей на правовой позиции Верховного Суда в спорах, которые связаны с дарением жилого дома. В Украине действует общий принцип целостности объекта недвижимости с земельным участком, на котором этот объект расположен. Определение правового режима земельного участка находится в прямой зависимости от права собственности на здание и сооружение и предусматривает механизм раздельного правового регулирования нормами гражданского законодательства имущественных отношений, возникающих при заключении сделок относительно приобретения права собственности на недвижимость, и правового регулирования нормами земельного и гражданского законодательства отношений при переходе прав на земельный участок в случае приобретения права собственности на недвижимость.
Иными словами, если подарил дом, то значит и подарил землю под этим домом. И никак иначе.
Игорь Ворон, юрист.
